上海日誌-61「上海の分譲・賃貸事情」

日本であれば賃貸住宅と分譲住宅の大きさや仕様は大きく異なる。日本の住宅設計においては初期の段階からその選択は戦略的に行われ、設計も異なれば法律も異なり、最終的に入居する人間も大きく異なってくる。一般の人が持つ言葉のイメージも大きく違うだろう。

しかし、中国には里弄などの古い住宅を含め多様な住居があろうとも、この賃貸と分譲による仕様区分の概念はないに等しい。

まず、上海におけるアパートの契約方法について。
今自分が住んでいる住宅は、一般人である大家が所有する部屋を借りている。大家が不動産会社に委託し、紹介料として家賃の35%を不動産会社に入居者が支払う仕組みになる。敷金は通常1か月、契約満了時には大体の場合返ってくる。家具、冷蔵庫やテレビ、洗濯機、エアコンなどは備え付けで、なにか問題があれば大家のお金で修理するのが一般的だ。

つまり今住んでいる住居は賃貸用に作られたものではなく、単に賃貸として出回っているだけなのだ。この賃貸の方法は非常に一般的で、日本のように8-10戸程度の小さなアパートを不動産会社や大家が経営するという仕組みは逆に少ない。レオ○レスが中国に進出しようとしていると聞いたが、日本のやり方では失敗するだろう。学生などのより低所得者層は2,3人で住むのが一般的だし、学生レベルなら同人房(ドウレンファン)と言われるドミトリー形式もある。

さて、ではなぜ賃貸供給がないのか、より選択肢があった方が不動産会社は儲かるのではないか?バブルの状態になっている住宅は恐ろしく高い。大学出の初任給が4-5000元の若年世帯の収入ではまず購入できない。そんな中で分譲住宅が売れるのか。

しかし、上海の人たちは住宅がなければ結婚できない。そんな面子の潰れたことは中国人の気質が許さないのだ。そのため一人っ子政策により一人に集中する資金が両家より住居に投入される。結婚は経済変動とあまり影響なく行われるので、デベロッパーはこの仕組みにより安定した販売が可能になる。加えて政府が抑制し始めているとはいえ投資目的の住宅購入も多いのだ。
このように分譲のみでも潤う仕組みが成り立っている。

おそらく税制の政策の観点からもいろいろと考察できることがあるだろうが、もし中国人の住宅の住まい方を徹底的に調査すればまた面白いことが分かってくるのではないだろうか。80後と呼ばれる一人っ子世代が世帯では、昔の大家族生活とは異なる住まい方となっている。昔からの考え、住居の大きさや形態と現代の生活習慣・考えの亀裂が表面化してくるころだ。
分譲住宅では対応しきれないはずだと思うのだが、賃貸の可能性はあるか。もしくは彼らは今住んでいる住宅を担保にして、新たな住宅を購入するのだろうか。ひとつ目の住宅は賃貸となり、ひとつ住宅が購入されるたび、賃貸住宅が1つ生まれるのだろうか。


(ちなみに分譲の場合、初期内装は全くなし、コンクリートむき出しのままで台所や風呂まで全部自分でカスタマイズしなければならない、日本よりもより自分仕様が可能になる。)同じ住棟でもそれぞれの住居の中に入れば全く違う。部屋選びは同じマンション内でもこれほど違うのかと衝撃を受ける。しかも家具を含む内装が大家の趣味で決まっているので、選ぶには何十件も見ないといけない。日本人としては不動産屋に以前の入居人が「外国人」という条件を付けるとハズレが少ない。これがコツ。
住宅設計に関しても完全スケルトン販売なのだから、実は日本よりも面白いことができそうだ。)
[2010/08/26 13:03] | 上海日誌 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
上海日誌-59「大阪・観光・考察の一」
上海万博では国だけではなく、都市単位でも出展出来る。日本からは大阪のみ都市館を作って広報しているようだ。橋下知事も中国からの観光客の誘致を狙っての事だろう。いい機会なので、少し大阪の観光政策について考えてみたい。


 現在、中国から日本への観光客数は既に年間100万人を超えている。今年は円高で観光客は減っているだろうがそれでも80万人は超えるだろうと予想出来る。http://www2.ttcn.ne.jp/honkawa/7200.html


上記のように書くと安心しているように思えるが、まだまだ観光誘致への体制が足りてはいない。
例えば公的観光宣伝機関の職員数と海外事務所数は、
香港は327人、21カ所。
シンガポールは580人、26カ所。
韓国は765人、29カ所。
タイは860人、21カ所。
日本は140人、13カ所。
(JNTO国際観光白書2008年版)
と、まだまだ日本は努力不足と言えるでしょう。

2004年とデータは古いのですが、外国人訪問者数が最も多い都道府県は東京都であり、335万人に達っします。第2位以降は、大阪、横浜、京都と続く。(大阪は2位です!)
http://www2.ttcn.ne.jp/honkawa/7225.html

 去年個人ビザが発行が開始されたとはいえ、手間の観点から中国人の観光客は圧倒的に団体客が多い。ポイントそして、中国人団体客に人気のあるルートは大阪から東京へと抜けるルートだ。奈良や京都を観光し、富士山を見て東京を巡る。最終目的地の東京でショッピングを楽しみ、中国へと帰るので潤うのは、常に東京のお店と言う構図になってしまっている。一方通行のるーとになっているのは、奮発した日本旅行なので、あちこち行きたいし、同じ場所に戻りたくないというのは当然ですよね。

まずは、大阪の観光の問題点は、
「最終出発地をどうやったら東京から大阪にするか」という点です。
行きと帰りで場所が違うぐらいで何が問題なのだ、同じ割合になるはずではないか、大阪は奈良京都に近く東京よりも長期滞在が見込めるのではないかと思いきや、これは東京のショッピングに対するブランド力にが圧倒的に違う。※航空便に関しては、データ未取得。

では、都市の「ブランド力」について考えてみたい。
そもそも、中国人がこんなにも日本で買い物するのには、親類にお土産を買う習慣やら見栄やらも在るが、高額商品を買うのは大前研一氏によれば

「多くの中国人は、今も中国で売っている商品を信用していないか、疑心暗鬼で購入している。「信用していない」というのは、ひとつに「買ったブランド品が、見分けがつかないほど精巧なニセ物である可能性がある」ということだという。(言い換えれば、「商売人としては中国人よりは日本人を信用している」ともいえますね)。

 もうひとつの心理としては、「日本には中国よりもいい品質の製品が売られている」と思われているということである。さらに、同じ製品でも日本での価格より、中国での価格のほうが高いということが、日本でのブランド品買い漁りを後押しする。」

とある。これには同感である。

 大阪は商店街ぐるみで中国人が使える銀嶺カード(デビッドカード)を商店街に普及させている。銀座以外では東京のどの商店街と比べても中国人を迎える体制を作っていると言えると思いました。)実際に2週間前に大阪を視察したときは中国人への商品案内を多く見つける事が出来た。)

しかし、大阪の街は良い所でもあるのだが、いかんせん雑然としている。
中国の購買意欲は 中国的なるモノ(雑然)ではなく日本的なるモノ(整然)にこそ向けられています。中国観光客は、東京でこそ買い物をしたいのだ。マツモトキヨシ等のドラッグストアは問題ないが、少し高級な商品になると全て東京のブランド力に魅惑されて購入することになってしまう。
 大阪府が狙う中国超富裕層が落とす高額紙幣は東京の超高級腕時計、貴金属に消費される。この現状では大阪府が閏うことができない。 単純に最高級店を作れば良いという話なら、市や府にあまり出来ることはない。東京にショッピングのブランド力で勝てないなら、他の方法で勝たなければならないのだ。(カジノは有効だけれど)

又、商店街の活性化という意味では、ドラッグストアだけではなく小売り店鋪にも中国人が入って行ける仕組みを作らなければいけない。これは決して銀嶺カードが使えるようにしたから終わりなのではなく、もう少し進んだ情報の提供があるはず。特に中国人は中国から日本に来たばかりで右も左も分からず、かつ、自由行動も極々制限されている立場なのだ。彼らバスの団体行動から大阪の街に出す所から始めなければならない。

 そして、街に出て購買しやすくなれば最終購買地を大阪になるかもしれない。大阪には大阪の良さを生かすべき。大阪のように歩きやすく、商店が密集している街は本来買い物天国になりうるはずだ。また京都奈良の国際飛行場は大阪にしかないため、京都など日帰りと考えれば大阪で2、3日買い物する日があるのだ。観光客にとってもメリットは大きい。

大阪市の戦略は、個々で立ち向かうのではなく、街ぐるみで買い物天国を作ることが効率的な戦略でしょう。

1、銀嶺カードより一歩進んで、旅行会社と提携してIDカードを作り、大阪の商店街で買い物した婆愛その買い物客のIDを整理し、購入した物をまとめて空港やホテルに運んでくれる仕組みをつくる。日本の最も優れた産業の一つは運輸ですから、これを生かしたい。単一の高級店に対して、商店街が勝てる仕組みをつくる。


2、大阪府が中国人が特定のお店で購入して中国に持ち帰る場合、その証明書を発行紙、超過貨物の料金を肩代わりする、ないし、飛行機の全体の荷重制限を超えない分で、大阪府が何席か分の貨物過重を購入しておいてそれを提供するなど出来るのではないか。(中国人は電子ジャー等重いものもたっくさん買ってくれます。持ってかえるのが大変なのでコレを援助できませんかね?)

3、密集した商店街へ誘うために中国人への絵の付いたマップの提供や中国人へSIMカードの貸し出し(中国製ならSIMロックは掛かっていないだろうから)彼らに対して、地図情報やお得な情報を流して誘導します。SIMカードは大阪のみ使えて空港で回収します。


などなど
大阪だからこそ、できることがきっとあるはず。

何か機会があれば、大阪の人たちと話してみたい。これも僕の目指すまちづくりの一部だと考えているので。
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[2010/08/24 12:33] | 上海日誌 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
上海日誌-58 「プールは水族館のように」

日頃の運動不足を解消しようと市民プールへ。市民プールと言えば汚いイメージがあるのだが、流石に上海の中心で観客席もある50mプールだとそれなりに奇麗。
 
プールの前の売店でサンダルと水中眼鏡を購入していざ中へ。広いプールのなかグループで借りている場所もあれば、子供が遊ぶ場所もある。しかし、目指すは泳ぐ場所。

しかし、遊泳所に入って見ると驚く。泳ぐ場所が全く分かれていない。大きさ的には6,8レーンあるのだが、それをを仕切る場所も浮きもなければ、往路復路が明示されていない。プールの両端から思い思いに泳ぐのだ。
さて、自分もいざスタート、驚いたことに前方から2,3人こちらに泳いでくる。横にもしっかり泳いでいる人が、、、しかも全員平泳ぎ、何とか回避しなくては、、、

 ん、、、

この光景はスーパーマリオなどで、前方からプクプクやらゲッソーやらが向かってくる感じか。進行方向を斜めに、次は逆へと回避しながら泳ぐ。たとえを替えるなら、あちこち魚たちが気ままに泳ぐ水族館か、、、


否、


嗚呼、ここは大海なのだ。彼らは中国大陸に放たれた大魚なのだ。自由にこの大陸を泳ぐ。


なんて、馬鹿な。
ちゃんと方向を決めて泳いだらいいのにと思う。

投書しても受け入れてくれないのだろうか。
[2010/08/20 12:16] | 上海日誌 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top
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